專訪|解碼和昌“千億”路徑：三大平臺(tái)護(hù)航、快周轉(zhuǎn)沖刺
日期：2018-07-09
在中小型房企紛紛為了生存而沖刺的時(shí)候，千億的隊(duì)伍無疑是擁擠的。為了在未來能夠更加從容的應(yīng)對這一局面，和昌在規(guī)?！翱炫堋钡耐瑫r(shí)，還在嘗試強(qiáng)化“造血”和“輸血”的能力。
6月的北京已經(jīng)進(jìn)入盛夏模式，走進(jìn)和昌集團(tuán)（下稱“和昌”）總部，靜謐的環(huán)境與窗外浮躁的天氣形成鮮明對比。時(shí)代財(cái)經(jīng)對和昌集團(tuán)董事長武磊和總裁胡博的專訪就在這里進(jìn)行，對于外界所關(guān)心的并購、規(guī)模、利潤及未來等話題，兩位“掌門人”一一做出了解答。
和昌集團(tuán)董事長 武磊
一場對萊蒙國際資產(chǎn)包的百億收購讓規(guī)模200億的和昌成為了一匹地產(chǎn)“黑馬”。雖然與巨頭相比，和昌的規(guī)模還不算大，但通過這筆交易，和昌向外界展示了它的實(shí)力和潛力。
收購萊蒙國際資產(chǎn)包，和昌獲得了位于6個(gè)不同城市的8個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)約197萬平方米的物業(yè)。但這只是和昌沖刺千億中跨出的一小步，按照和昌的計(jì)劃，未來其城市版圖會(huì)擴(kuò)至20個(gè)，每個(gè)城市實(shí)現(xiàn)50億的銷售，2020年就能夠拿到千億的“門票”。
在中小型房企紛紛為了生存而沖刺的時(shí)候，千億的隊(duì)伍無疑是擁擠的。為了在未來能夠更加從容的應(yīng)對這一局面，和昌在規(guī)?！翱炫堋钡耐瑫r(shí)，還在嘗試強(qiáng)化“造血”和“輸血”的能力，打造更加堅(jiān)實(shí)的護(hù)城河。
拆解規(guī)模與利潤
胡博坦言，和昌定下千億目標(biāo)的出發(fā)點(diǎn)在于認(rèn)清自己、認(rèn)清環(huán)境。而武磊則將“千億”看作是未來的一個(gè)里程碑，當(dāng)前和昌要做的就是去追逐它。
和昌集團(tuán)總裁胡博
2020年被看作行業(yè)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，是檢驗(yàn)這一輪行業(yè)洗牌成果的最后期限。如果到2020年沒有達(dá)到一定規(guī)模和排名的企業(yè)，或?qū)⒚媾R淘汰的局面。和昌要找到自己在這個(gè)行業(yè)的安全邊際。
“1000億在2020年大概的排名可以達(dá)到前50，好一點(diǎn)的話可以沖進(jìn)前30，處于這個(gè)位置，一定是安全的?！闭f起正在走的這段千億路程，武磊的語氣里充滿底氣，他認(rèn)為，千億目標(biāo)是和昌對于自我的一個(gè)客觀評價(jià)，通過盤點(diǎn)手中資源、提升各方面能力，和昌想要完成這個(gè)任務(wù)不是沒有可能。
從百億到千億，和昌的節(jié)奏是每年50%的復(fù)合增長。雖然這不是一件容易的事，但和昌已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。
快周轉(zhuǎn)是房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模成倍增長的有效手段，與大部分快速成長中的房企一樣，和昌內(nèi)部也在不斷強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)率?！半m然今日的和昌還不是行業(yè)里面把周轉(zhuǎn)做到極致的，但我們有信心，未來在周轉(zhuǎn)率方面可以達(dá)到行業(yè)前十的水平?！?/p>
武磊告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在和昌提出來的周轉(zhuǎn)基準(zhǔn)線叫“6712”，即拿地之后6個(gè)月取得施工許可證、7個(gè)月開盤、12個(gè)月現(xiàn)金流回正。他透露，在一些市場條件比較樂觀的城市，和昌已經(jīng)可以做到8至10個(gè)月現(xiàn)金流回正。
更重要的是，和昌在沖擊規(guī)模的同時(shí)，也沒有放棄對利潤的堅(jiān)持。對于規(guī)模與利潤無法兼得的話題，胡博表示，和昌有自己的一套應(yīng)對方法，總結(jié)成三個(gè)關(guān)鍵詞是“有規(guī)?！?、“優(yōu)回報(bào)”、“好口碑”。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，目前和昌的凈利潤率水平接近13.1%，為行業(yè)正常水平。不過，胡博指出，和昌追求的是ROE，而非單純的凈利潤。他將ROE拆解為周轉(zhuǎn)率、凈利潤率和杠桿三個(gè)成數(shù)。當(dāng)和昌的周轉(zhuǎn)率和凈利潤率都與行業(yè)持平的時(shí)候，杠桿的使用成為決勝的關(guān)鍵。
和昌的目標(biāo)是ROE水平做到行業(yè)前25名，為此，其堅(jiān)持“外部投資占比過半原則”。這意味著，在杠桿配比與同行相同的情況下，和昌還能在外部投資人維度上嘗試給自己加杠桿。
胡博坦言，在凈利潤率達(dá)到行業(yè)的平均水平、周轉(zhuǎn)率站到行業(yè)前十的基礎(chǔ)上，杠桿率也不輸于其他企業(yè)，且在未來兩三年有希望做得更優(yōu)秀的時(shí)候，就能夠保證和昌的回報(bào)超出行業(yè)平均水平。
武磊補(bǔ)充稱，利潤和規(guī)模之間本身并不矛盾，“我比較反對為了沖規(guī)模而去犧牲利潤，我更希望和昌依靠產(chǎn)品、服務(wù)和理念去實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤的同步增長，因?yàn)閷τ诤筒齺碚f，做大資產(chǎn)管理規(guī)模是最核心的。”
在第三方研究機(jī)構(gòu)億翰智庫最新發(fā)布的《2018年1-6月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200》榜單中，和昌以135.9億的銷售成績排名第79位。武磊表示，和昌今年全年的目標(biāo)是350億。
不挑食、不畏懼
以規(guī)?；癁槊馁惖乐?，充足的土地儲(chǔ)備是企業(yè)爭得話語權(quán)的前提。在這方面，和昌堅(jiān)持以并購為主要拿地策略，其去年新進(jìn)的25個(gè)項(xiàng)目，有近半數(shù)來自收并購。
“中國房地產(chǎn)行業(yè)走到今天，公開市場的價(jià)格幾乎是透明的。單純從算賬的邏輯來看，公開市場相對來說操盤簡單，但是回報(bào)極低，基本算不過來賬，有巨大的賭預(yù)期成分在的企業(yè)才敢去公開市場搶高價(jià)地。”
與此相比，并購而來的項(xiàng)目不僅有著成本低的優(yōu)勢，回報(bào)也能夠得到保證?！安①忢?xiàng)目都存在一些復(fù)雜、歷史原因悠久、甚至‘難纏’的潛在風(fēng)險(xiǎn)，但其好處是價(jià)格低，只要抓住一個(gè)有潛力的并購項(xiàng)目，回報(bào)就有保證，并且會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)時(shí)行業(yè)公開市場的水平?！?/p>
不過，近年關(guān)注并購市場的房企多了起來，其中規(guī)模超過千億的房企不在少數(shù)。在激烈的競爭環(huán)境中，和昌需要有自己的優(yōu)勢才能成為脫穎而出的那個(gè)。
胡博認(rèn)為，雖然和昌的團(tuán)隊(duì)相對來說比較年輕，但其不挑食、不畏懼，即使項(xiàng)目復(fù)雜、難纏，也愿去接觸和嘗試。他還指出，并購的關(guān)鍵點(diǎn)不在于成功的那一刻，而是在并購?fù)瓿梢院螅绾螌㈨?xiàng)目順利的開發(fā)出來。
據(jù)悉，和昌去年收購的萊蒙國際資產(chǎn)包中，極個(gè)別項(xiàng)目的問題也有些棘手，但和昌一直在嘗試解決和推進(jìn)，去年，部分項(xiàng)目的收入已經(jīng)并表。胡博還透露，去年四季度開始，和昌陸陸續(xù)續(xù)收到很多資產(chǎn)包的并購機(jī)會(huì)，目前都還在接洽當(dāng)中。
當(dāng)然，除了并購之外，和昌也不排斥公開市場。胡博稱，即使這兩年公開市場純機(jī)會(huì)導(dǎo)向的趨勢愈發(fā)明顯，但針對當(dāng)前的市場環(huán)境和趨勢，大多數(shù)房企都是采取合縱連橫的措施來降低風(fēng)險(xiǎn)，這樣的機(jī)會(huì)和昌也有很多。
“和昌在合作方面是非常開放的，完全尊重合作方的訴求。小股操盤、平均持股、甚至代建都能夠接受，唯一需要強(qiáng)調(diào)的就是和昌要做操盤者?！?/p>
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，和昌已經(jīng)與包括萬科、旭輝、碧桂園在內(nèi)的多個(gè)房企達(dá)成了合作關(guān)系，在南京、合肥、杭州等城市合作開發(fā)了超過10個(gè)項(xiàng)目。
今年，和昌選擇扎根在二線城市，以此為依托去向外輻射和向外輪耕機(jī)會(huì)型城市。武磊透露，僅2018年上半年，和昌就通過并購、合作等方式獲得了18個(gè)項(xiàng)目，新增土地面積約為258萬平米，貨值約303億。
至于后續(xù)的投資計(jì)劃，武磊表示要根據(jù)和昌的周轉(zhuǎn)情況、現(xiàn)金流以及整個(gè)金融環(huán)境再做判斷?！俺醪娇紤]，今年去化約350億左右，大概有一個(gè)雙倍的補(bǔ)充就可以了，以此算下來是近800億的貨值?！?/p>
“三駕馬車”并行
規(guī)模并不是考量房企成功與否的唯一條件，當(dāng)房企戰(zhàn)場從增量市場逐步轉(zhuǎn)向存量市場時(shí)，行業(yè)將進(jìn)入能力為王的時(shí)代。
縱觀當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，大多數(shù)的資源都在向?qū)嵙Ψ科髢A斜，要在未來獲得更多的資源和機(jī)會(huì)，房企就要具備把錢和地有效結(jié)合到一起的能力。基于此，和昌未雨綢繆打造了開發(fā)建設(shè)平臺(tái)、資產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)、資產(chǎn)投/募資平臺(tái)三大能力平臺(tái)。
“地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，簡單的理解就是做房地產(chǎn)開發(fā)；資產(chǎn)管理平臺(tái)，專注持有物業(yè)領(lǐng)域；而投融資平臺(tái)類似于地產(chǎn)基金的概念，它同時(shí)具備投資和融資兩項(xiàng)功能?！焙┙榻B，三個(gè)平臺(tái)各有分工，但相互之間也有協(xié)同。
簡單來說，投/募資平臺(tái)主要為和昌提供資金層面的支持，同時(shí)兼顧“找球手”的功能，幫助和昌在行業(yè)金融屬性不斷增強(qiáng)的背景下，找到一個(gè)具備一定量級的細(xì)分市場。
而資產(chǎn)管理平臺(tái)更多是在開發(fā)層面為和昌提供支援，當(dāng)?shù)貕K或項(xiàng)目需要開發(fā)住宅以外的產(chǎn)品，例如需要開發(fā)商業(yè)、辦公、酒店，甚至是物業(yè)服務(wù)的時(shí)候，資產(chǎn)管理平臺(tái)就能挺身而出，避免陷入能力缺失的尷尬局面。
在和昌的千億目標(biāo)中，資產(chǎn)管理平臺(tái)也扮演著重要角色，2020年，資產(chǎn)管理的規(guī)模要超過200億元，在和昌的業(yè)績中占比20%。
