武磊：“少年”房企超車(chē)術(shù)
日期：2018-08-27
編者按：他們，是中國(guó)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人明星，有著企業(yè)家的擔(dān)當(dāng)和進(jìn)取的精神；他們，高收入與高壓力并存，或是投資布局高手，或是內(nèi)控管理專(zhuān)家，或是模式創(chuàng)新奇才。樂(lè)居財(cái)經(jīng)推出《見(jiàn)地》高端訪談系列，一起來(lái)聽(tīng)他們講述自己的地產(chǎn)勢(shì)道術(shù)。本期【見(jiàn)地】對(duì)話嘉賓是和昌集團(tuán)董事長(zhǎng)武磊先生。
樂(lè)居財(cái)經(jīng) 王蒙塵 發(fā)自北京
與武磊約了兩個(gè)多月后，終于等到了他在北京的“檔期”。
這位和昌集團(tuán)的80后少帥，每周大概只有一兩天會(huì)出現(xiàn)在北京的辦公室，其他時(shí)間幾乎都是在各城市公司之間飛來(lái)飛去，移動(dòng)辦公。他喜歡到一線去聽(tīng)聽(tīng)炮火聲。這也是他對(duì)公司高管們的要求。
武磊一天的日程安排得很滿，節(jié)奏也很快。大約中午12點(diǎn)半，剛開(kāi)完會(huì)的武磊回到辦公室，他穿著一件黑色T恤，臉上掛著他標(biāo)志性的微笑。說(shuō)話很隨和，眼睛微笑，鏡片后的眼神很犀利，能讓人感受到一種莫名的氣場(chǎng)。
見(jiàn)到正在布場(chǎng)的我們，武磊微微有些吃驚。猶豫片刻，他似乎才想起來(lái)，哦對(duì)，今天有個(gè)訪談之約。
桌上早就送到的午餐已經(jīng)不熱了。武磊坐在沙發(fā)上，簡(jiǎn)單吃了幾口。然后匆忙換上一件襯衣，便坐下來(lái)跟我們開(kāi)始聊。訪談結(jié)束，他還要趕下一個(gè)內(nèi)部會(huì)議。
武磊2015年加盟和昌。這是一家年輕的房企，成立于2007年9月，總部位于北京，到今年剛剛“11歲”。但是，和昌規(guī)模增長(zhǎng)之快，就像一個(gè)少年巨人，讓它不得不站到全國(guó)地產(chǎn)舞臺(tái)的聚光燈下。
尤其是武磊加盟的這三年，和昌實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳。
根據(jù)和昌披露的數(shù)據(jù)，2014年，和昌的銷(xiāo)售規(guī)模僅為38億元，2015年銷(xiāo)售幾乎翻番，達(dá)73.2億元，2016年首次突破百億，實(shí)現(xiàn)164.5億，2017年在市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡的背景下繼續(xù)增長(zhǎng)至201億元，2018年，和昌全年銷(xiāo)售規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到350億元。依此推算，2015~2018年，和昌的年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)74%，高出行業(yè)平均30%的復(fù)合增長(zhǎng)率一倍多。
2017年，和昌吹響了沖擊千億的號(hào)角。他們計(jì)劃2020年實(shí)現(xiàn)這一夢(mèng)想。然而，千億賽道上越來(lái)越擁擠，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。據(jù)易居克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，喊出2020年之前沖千億口號(hào)的企業(yè)已經(jīng)超過(guò)50家。
和昌的底子并不厚，如何才能在千億拼殺中沖出重圍？對(duì)此，武磊有自己清醒的認(rèn)識(shí)：“我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手其實(shí)不是那些已經(jīng)千億，或者是將要沖千億的。我們更希望的是，能夠在這個(gè)行業(yè)里面吃掉那些想要退場(chǎng)企業(yè)的市場(chǎng)份額，然后讓這個(gè)行業(yè)變的更集中?！?/p>
武磊雖然年紀(jì)不大，卻是一名地產(chǎn)“老兵”。武磊畢業(yè)后即進(jìn)入地產(chǎn)公司，至今從業(yè)已十幾年。因此，他對(duì)行業(yè)有著老辣而獨(dú)到的見(jiàn)解，也并不足奇。
武磊認(rèn)為，調(diào)控對(duì)和昌、對(duì)行業(yè)其實(shí)是一件好事。因?yàn)檎{(diào)控不僅可以擠出泡沫，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，和昌才會(huì)有并購(gòu)機(jī)會(huì)，才會(huì)讓和昌這種更依賴能力的企業(yè)賺取合理收入，而不是靠拼資源和膽子大，投機(jī)者淘汰退場(chǎng)，行業(yè)才能變得更健康。
武磊對(duì)未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景充滿信心，他認(rèn)為未來(lái)5~10年，行業(yè)會(huì)保持10~15萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模。當(dāng)然，他也看到了行業(yè)愈演愈烈的馬太效應(yīng)。
2017年，房企銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)的門(mén)檻已經(jīng)提升至160億，百億銷(xiāo)售額已經(jīng)擠不進(jìn)前150名，龍頭房企們已刷新5000億、6000億的新高度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年，房企百?gòu)?qiáng)的銷(xiāo)售額已經(jīng)占到了全行業(yè)市場(chǎng)份額的51%。
“行業(yè)的分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，行業(yè)的集中度也會(huì)越來(lái)越高?！蔽淅谡f(shuō)，和昌要想沖破千億門(mén)檻，必須做出科學(xué)準(zhǔn)確的戰(zhàn)略判斷，精準(zhǔn)投資。擅長(zhǎng)投資的武磊對(duì)此格外看重。
他們經(jīng)過(guò)深入一線調(diào)研，并與內(nèi)外部智囊團(tuán)隊(duì)反復(fù)討論后，認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)在城市更新、城市圈建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)等領(lǐng)域存在巨大機(jī)遇，因此，和昌的戰(zhàn)略布局要圍繞這些領(lǐng)域來(lái)進(jìn)行。
在區(qū)域選擇上，武磊與高管團(tuán)隊(duì)一起，為和昌制定了“3+2”的布局策略，即珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市圈，加上武漢和鄭州兩個(gè)區(qū)域核心城市。當(dāng)然，西部如果有合適機(jī)會(huì)也會(huì)嘗試。
和很多房企一樣，和昌將收并購(gòu)作為規(guī)模增長(zhǎng)的重要策略。去年8月，和昌完成公司史上最大一單收購(gòu)，斥資133億元從萊蒙國(guó)際手中接下8個(gè)項(xiàng)目，讓和昌一舉布局深圳、杭州、南京、廣州、常州、南昌6個(gè)城市，獲得了建筑面積197萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備。目前，和昌的存貨已超過(guò)1140億元，為后續(xù)規(guī)模增長(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
“但是，和昌不盲目追求規(guī)模，更看重穩(wěn)健增長(zhǎng)?！蔽淅谡f(shuō)，和昌的財(cái)務(wù)杠桿并不高，而是通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿、經(jīng)營(yíng)杠桿去撬動(dòng)更大的資金。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，這個(gè)大趨勢(shì)不會(huì)變。為此，和昌設(shè)立了資產(chǎn)管理平臺(tái)，以順應(yīng)存量時(shí)代的發(fā)展。目前，和昌已搭建出三大能力平臺(tái)：資產(chǎn)投/募資平臺(tái)、開(kāi)發(fā)建設(shè)平臺(tái)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。
資產(chǎn)投/募資平臺(tái)主要發(fā)揮投融資功能，為開(kāi)發(fā)建設(shè)平臺(tái)提供資金和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)則承接開(kāi)發(fā)平臺(tái)成熟的、適合持有經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，進(jìn)行資產(chǎn)儲(chǔ)備。三大平臺(tái)相互協(xié)同，形成一個(gè)資金、資源為核心的業(yè)務(wù)閉環(huán)。
同時(shí)，武磊以超前意識(shí)，設(shè)計(jì)出平臺(tái)之間的“內(nèi)部交易機(jī)制”，讓三大平臺(tái)保持相對(duì)獨(dú)立性，協(xié)作更加市場(chǎng)化，以此達(dá)到最高效率。
少年和昌能實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，除了對(duì)行業(yè)深刻的洞察、較強(qiáng)的投資和運(yùn)營(yíng)能力外，武磊認(rèn)為，年輕也是他們的一大優(yōu)勢(shì)。和昌員工的平均年齡僅為29歲，高管平均年齡32歲。“年輕人沒(méi)包袱、精力旺、干勁足、創(chuàng)新能力強(qiáng)?！?/p>
這樣一支青年近衛(wèi)軍，讓武磊底氣十足，“我對(duì)和昌實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模并不擔(dān)心?！?/p>
以下是樂(lè)居財(cái)經(jīng)與和昌集團(tuán)董事長(zhǎng)武磊的對(duì)話精選：
千億夢(mèng)想靠什么實(shí)現(xiàn)
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：和昌2020年目標(biāo)從500億提升到1000億，為何會(huì)有這樣一個(gè)變化？
武磊：第一，從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)，整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的集中度沒(méi)有那么高。那時(shí)認(rèn)為500億規(guī)模，大概能進(jìn)入行業(yè)前50到前40，這也是我們希望到2020年能夠達(dá)成的一個(gè)目標(biāo)。到了2017年，發(fā)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)的集中度比想象的加快了很多，所以把預(yù)期目標(biāo)提高了。
第二，2016年和昌進(jìn)入的城市只有8個(gè)，那時(shí)土地儲(chǔ)備也并不特別充裕。經(jīng)過(guò)2017年大規(guī)模并購(gòu)，資源儲(chǔ)備更充裕，和昌需要有一個(gè)更好的業(yè)績(jī)規(guī)模去體現(xiàn)行業(yè)地位，同時(shí)內(nèi)部條件也支撐我們?nèi)プ非笠粋€(gè)更高的目標(biāo)。
需要說(shuō)明的是，我們的目標(biāo)一千億，是資產(chǎn)管理規(guī)模的一千億，也就是銷(xiāo)售規(guī)模800億和持有型物業(yè)實(shí)現(xiàn)200億規(guī)模。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：千億賽道越來(lái)越擁擠，和昌靠什么勝出？
武磊：我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手其實(shí)不是那些已經(jīng)千億，或者是將要沖千億的，我們更希望能吃掉那些想要退場(chǎng)企業(yè)的市場(chǎng)份額，然后讓這個(gè)行業(yè)變得更集中。
和昌不會(huì)完全依靠招拍掛市場(chǎng)競(jìng)高價(jià)去拿地，收并購(gòu)是我們非常重要的一個(gè)手段。從去年到今年，收并購(gòu)?fù)恋卣嫉轿覀儷@取土地的比例至少在三分之二以上。
和昌還比較年輕，這些年輕人更多對(duì)自己來(lái)說(shuō)沒(méi)有什么天花板，也沒(méi)有什么路徑依賴，更多的是在這個(gè)完全新的一個(gè)市場(chǎng)和環(huán)境里面去實(shí)現(xiàn)自己的一個(gè)更高的目標(biāo)和追求。
和昌目前搭建了三個(gè)主要的能力平臺(tái)，資產(chǎn)投/募資平臺(tái)、開(kāi)發(fā)建設(shè)平臺(tái)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。在這三個(gè)平臺(tái)上，我們能夠形成內(nèi)部交易機(jī)制，讓他們各司其職，各自發(fā)揮長(zhǎng)處。
對(duì)于和昌未來(lái)在千億的路徑上，我們要靠什么來(lái)助力？就三點(diǎn)：第一，依靠我們的能力去驅(qū)動(dòng)我們的投資業(yè)務(wù)，第二，依靠我們的運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)長(zhǎng)和我們對(duì)于產(chǎn)品和服務(wù)的追求，讓我們的開(kāi)發(fā)效率和經(jīng)營(yíng)效率更高。第三，三個(gè)能力平臺(tái)的權(quán)責(zé)體系和利潤(rùn)分配體系能夠初步建立起來(lái)，慢慢地更適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。
擁抱調(diào)控，贏得未來(lái)
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：你說(shuō)過(guò)調(diào)控是和昌一個(gè)彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)，這句話怎么理解？
武磊：和昌在沖到千億的路徑上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手其實(shí)是那些要離場(chǎng)的企業(yè)，只有調(diào)控，讓這些人覺(jué)得無(wú)利可圖，或者利沒(méi)那么大的時(shí)候，他才會(huì)退場(chǎng)。如果這個(gè)行業(yè)還是像2016年那樣狂飆猛進(jìn)的話，不但不會(huì)有人離場(chǎng)，反而還會(huì)有人再進(jìn)場(chǎng)。這樣的話，其實(shí)蠶食掉的，是真正在這個(gè)行業(yè)里面依靠能力和專(zhuān)業(yè)判斷，賺取合理收益的那些企業(yè)的市場(chǎng)份額。其實(shí)這是對(duì)行業(yè)不利的。所以，調(diào)控讓市場(chǎng)冷靜下來(lái)，把泡沫擠掉，讓大家去賺合理的收入，賺合理的回報(bào)，調(diào)控會(huì)讓能力變的更凸顯價(jià)值，而不是資源去凸顯價(jià)值。
市場(chǎng)很狂熱的情況下，更多看的是誰(shuí)膽大。今天這個(gè)市場(chǎng)上，大家沒(méi)有這么狂熱了，要去謹(jǐn)慎的判斷了，你的企業(yè)，對(duì)于土地價(jià)值的判斷，到底是不是準(zhǔn)確；對(duì)于城市發(fā)展的脈絡(luò)，到底是不是清晰。和昌是一個(gè)有能力的團(tuán)隊(duì)，我們依靠能力贏得未來(lái)市場(chǎng)的份額。所以，和昌應(yīng)該去擁抱調(diào)控，或者是擁抱更規(guī)范化的市場(chǎng)。
財(cái)務(wù)杠桿是把雙刃劍
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：很多企業(yè)都在通過(guò)收并購(gòu)增加土儲(chǔ)，和昌靠什么跟大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)？
武磊：第一，和昌是一家草根企業(yè)，不挑食不怕苦。有很多項(xiàng)目問(wèn)題比較多，像是一碗摻了沙子的米飯。有些大企業(yè)、長(zhǎng)期被富養(yǎng)的企業(yè)，不愿意吃。我們只要有飯吃，就覺(jué)得很不錯(cuò)了，我們能慢慢把沙子摘干凈，這就是處理問(wèn)題項(xiàng)目的能力。
第二，我們決策流程比較短。一般收并購(gòu)的這種交易對(duì)手，他喜歡快。既然他決定了要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，他首先考慮怎么快速變現(xiàn)。
第三，和昌的合作意識(shí)還是比較強(qiáng)的，我們知道怎么談生意，大家坐在一起，不是我贏你輸，最終一定是要實(shí)現(xiàn)一個(gè)共贏。和昌的這種善于合作、與人為善的這種企業(yè)精神和企業(yè)文化是能夠貢獻(xiàn)一些價(jià)值出來(lái)。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：高速擴(kuò)張一般都會(huì)借助高杠桿，和昌如何保障財(cái)務(wù)或者資金鏈安全？
武磊：我們認(rèn)為杠桿有幾個(gè)層次，最低層次是財(cái)務(wù)杠桿，就是我們傳統(tǒng)說(shuō)的借錢(qián)去發(fā)展，第二個(gè)層次是經(jīng)營(yíng)杠桿，就是你如何讓你的經(jīng)營(yíng)變得更有效率。我們更希望擴(kuò)展我們的股權(quán)杠桿，引入很多的股權(quán)類(lèi)合作方。
我們相對(duì)來(lái)說(shuō)比較保守，并沒(méi)有特別過(guò)度的去放財(cái)務(wù)杠桿，因?yàn)樨?cái)務(wù)杠桿是一把雙刃劍，一方面能加速你的資金來(lái)源，另外一方面他也在侵蝕你的利潤(rùn)，讓你的安全鏈變得越來(lái)越薄。
和昌有一個(gè)經(jīng)營(yíng)理念叫做穩(wěn)健增長(zhǎng)，我們不希望用冒對(duì)未來(lái)有很高預(yù)期的這種風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)放大我們的杠桿，擴(kuò)大我們的經(jīng)營(yíng)，這不是我們的最核心的指標(biāo)，我們會(huì)根據(jù)我們的能力進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆鸥軛U，適當(dāng)?shù)娜谫Y去實(shí)現(xiàn)我們的（規(guī)模）增長(zhǎng)，但是我們更多的是希望放在經(jīng)營(yíng)杠桿和股權(quán)杠桿上。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)在哪兒？
武磊：從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化，是一個(gè)最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。第二個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就是集中度的爆發(fā)，這個(gè)集中度包括企業(yè)集中度的整合，也包括區(qū)域上集中度的變化。未來(lái)，我相信肯定是有一些區(qū)域漲有一些區(qū)域跌，還有一些區(qū)域平。原來(lái)是所有的房地產(chǎn)公司，只要有資源都會(huì)做得很好，但未來(lái)可能是有些做的好，有些做得差，然后差得被好的吃掉。第三個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，我認(rèn)為就是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)。這是對(duì)中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)影響比較大的因素，如何去迎合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)升級(jí)，去實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。我對(duì)于未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)悔選擇，就是因?yàn)檎J(rèn)定了這三個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
和昌戰(zhàn)略布局“3+2”
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：和昌目前的戰(zhàn)略布局是什么樣的？
武磊：我們目前的戰(zhàn)略選擇非常清晰，就是3+2，3個(gè)核心區(qū)域加2個(gè)核心城市，3個(gè)核心區(qū)是環(huán)渤海區(qū)域和長(zhǎng)三角區(qū)域，還有粵港澳大灣區(qū)。這三個(gè)區(qū)域的重點(diǎn)城市上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)布局，不排除未來(lái)在一些區(qū)域內(nèi)比較好的，如存在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和軌道交通、人口轉(zhuǎn)移的這種機(jī)會(huì)的三四線城市，或者我們把他叫衛(wèi)星城，去做一些布局安排。兩個(gè)核心城市就是鄭州和武漢，這是我們目前整個(gè)的布局情況。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：咱們的團(tuán)隊(duì)很年輕，人才培訓(xùn)體系是怎樣的？
武磊：和昌有一個(gè)人才理念，叫做“用人七成熟”。什么意思？可能你還沒(méi)有100%達(dá)到這個(gè)崗位要求的這個(gè)能力、資歷、經(jīng)驗(yàn)，在70%的狀態(tài)下先讓你上去，讓你在這種崗位上去學(xué)習(xí)，去鍛煉，去提升自己，在實(shí)戰(zhàn)中磨礪自己。在實(shí)踐中，讓年輕人承擔(dān)超過(guò)他能力的一些職責(zé)，給他一些壓力，然后快速成長(zhǎng)，我也是這樣成長(zhǎng)起來(lái)的。除此之外，我們會(huì)有一系列的培訓(xùn)機(jī)制，比如昌想家招聘培訓(xùn)、星匯計(jì)劃、星耀計(jì)劃、星火計(jì)劃、巔峰行動(dòng)等，針對(duì)不同人群制定不同的培訓(xùn)計(jì)劃。
樂(lè)居財(cái)經(jīng)：和昌有上市計(jì)劃嗎？
武磊：有，這個(gè)已經(jīng)排進(jìn)時(shí)間表了，一切順利的話，我們預(yù)計(jì)明年能夠完成港股主板的上市。
